Dívida de condomínio vai sujar o nome

Maria Lúcia Amary

Fonte: O Estado de São Paulo Terça-Feira, 24 de Junho de 2009

Essa proposta, de autoria da vice-líder do governo, deputada Maria Lúcia Amary (PSDB), foi aprovada no dia 18 e a Casa Civil do Estado ainda não recebeu a íntegra do texto. A partir do recebimento, o governador tem 15 dias para vetar ou sancionar a lei. "Tivemos amplo apoio da bancada e apenas os deputados de oposição votaram contra. Acho que não haverá resistências", prevê Maria Lúcia.

Dos quase 11 milhões de habitantes da cidade de São Paulo, cerca de 6 milhões vivem ou trabalham em condomínios. Segundo dados do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis de São Paulo (Secovi-SP), existem atualmente 27 mil condomínios na capital, 30 mil na Grande São Paulo e 40 mil no Estado.

Desde 2004, representantes do setor imobiliário discutem formas de aumentar a pressão contra os moradores que insistem em não pagar a taxa de condomínio. Para o Secovi-SP, os problemas com a inadimplência aumentaram em 2003, quando entrou em vigor o novo Código Civil. A multa de 20% por atraso em condomínio ficou limitada a 2%, teto previsto pela nova legislação.

Nos anos que se seguiram, de acordo com o Secovi, os índices de atrasos de condomínio, que atingiam entre 4% e 5% dos moradores, saltaram para 10%. No começo do mês, a inadimplência chega a 20%. "Quem acaba arcando com a conta é o bom pagador. Quando o índice de inadimplência é alto, o condomínio precisa cortar ou diminuir a qualidade dos serviços ou aumentar a taxa de condomínio para cobrir o valor daquele que não paga", explica Hubert Gebara, vice-presidente de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP.

A nova legislação permite ao síndico e ao administrador de condomínio protestar a dívida em cartório logo no primeiro mês de inadimplência. A lei não é retroativa. Isso significa que somente as novas dívidas estarão sujeitas a protesto em cartório, caso a lei seja aprovada. "Mas esperamos que haja bom senso. Antes de protestar, vale sempre negociar entre as partes", afirma Gebara. "O que os condomínios pretendem é ter dinheiro para pagar as dívidas. O objetivo não é sujar o nome de ninguém. É preciso cautela."

Devedor contumaz não será atingido, diz especialista

Para advogados e empresas de condomínio, maus pagadores continuarão a causar problemas

Atualmente, os cartórios de São Paulo não estão autorizados a protestar dívidas atrasadas de condomínios. Cabe aos administradores entrarem com ação judicial para tentar receber o valor devido. Na visão dos especialistas, mesmo com a sanção da nova lei, as brigas na Justiça continuarão a acontecer. "Acredito que a lei pode estimular aqueles que não pagam no prazo a acelerar a quitação da dívida. Mas os devedores contumazes continuarão a ser um problema", analisa o gerente da Divisão de Relacionamento com o Cliente da Lello Condomínios, Márcia Romão.

A Lello representa atualmente cerca de 1,2 mil condomínios na capital. A empresa estima ter cerca 5% de inadimplência, valor que não se alterou mesmo depois que o valor da multa aos atrasados caiu de 20% para 2%. Márcia acredita, porém, que a negociação insistente com os devedores permite esse índice de sucesso. "Quando um morador não paga, mandamos dois novos boletos, dando novas oportunidades para ele quitar a dívida. Uma boa parte acaba acertando dentro de um prazo de até 60 dias. Agora, os devedores contumazes costumam ter o nome sujo na praça. Não acredito que haja tantas mudanças nesses casos."

Os condomínios que tentam cobrar os inadimplentes na Justiça costumam enfrentar problemas com a lentidão na tramitação dos processos. Márcia estima que essas ações levam em média 2,5 anos. Mas podem chegar a até 10 anos, segundo o advogado Michel Rosenthal, especialista em contrato e direito imobiliário.

Rosenthal também é cético em relação aos resultados que podem aparecer no caso de a lei ser sancionada pelo governo. Segundo avalia, caso isso ocorra pode vir a funcionar na Justiça uma nova indústria de sustação de protestos. Dessa maneira, por meio de uma liminar, o devedor pode garantir que seu nome continue limpo na praça. "Os maus pagadores usam diferentes artifícios para empurrar a decisão da Justiça para a frente. Não acredito que isso mude com a aprovação da lei."

Rosenthal lembra ainda que a enxurrada de novos protestos pode tornar a vida dos cartórios conturbada. "Não vejo essa medida como um remédio para todos os males. Os problemas devem persistir."

Márcia, da Lello, afirma também que as próprias administradoras de condomínio e os síndicos precisariam fazer um grande esforço para atualizar os cadastros dos proprietários. Isso porque, no caso de inadimplência do locatário do imóvel, é o proprietário quem deverá ter o nome protestado. "Seria preciso correr atrás de dados como RG e CPF dos proprietários. Além disso, cada condomínio, antes de tomar decisão tão drástica, precisaria avisar nas assembléias de moradores a respeito do que será feito. É preciso ter muito cuidado." BRUNO PAES MANSO

MUDANÇAS NA LEI

Multa: Até janeiro de 2003, a multa para quem atrasasse o pagamento do condomínio era de até 20%. Com a aprovação do novo Código Civil, esse valor ficou limitado a 2%, o que estimulou a inadimplência.

Ação na Justiça: Para cobrar, as administradoras e os síndicos partiam primeiro para um acordo. Caso não conseguissem sucesso, tinham de entrar com ação na Justiça, que poderia arrastar-se por mais de três anos.

E agora: Caso a nova lei seja sancionada, o devedor poderá ter a dívida protestada em cartório. Com o nome sujo na praça, passa a ter mais dificuldades para conseguir novos crediários. A medida estimularia os acordos .

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