De quem cobrar dívidas do condomínio?

Quando há inadimplência nas despesas condominiais, as ações de cobrança de devem ser movidas contra o proprietário do imóvel, segundo prevê o artigo 1.334, no segundo parágrafo do Código Civil. Mas quando o proprietário adquiriu o imóvel por meio de financiamento, surgem dificuldades.

Antes da implantação do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), nos contratos de financiamento habitacional, a garantia do empréstimo feito pelo agente financeiro emprestava era feita por meio da figura da hipoteca. Assim, se o comprador não efetuasse o pagamento do financiamento, o credor executava a hipoteca.

Entretanto, como a execução da hipoteca é demorada, o que gera prejuízos aos bancos, a garantia dos contratos atuais têm sido principalmente por meio de alienação fiduciária. Da mesma forma que se faz, há tempo, com financiamento de automóveis.

Esse contrato consiste na transferência da propriedade do imóvel ao credor, de forma provisória, até que o empréstimo para a sua aquisição seja quitado. O adquirente fica somente com a posse direta, podendo habitá-lo ou utilizá-lo plenamente, vindo a tornar-se proprietário com o pagamento total do empréstimo.

Quando o imóvel faz parte de um condomínio, no caso de dívida de taxas condominiais, surge a dúvida: o condomínio deve propor ação contra o agente financeiro, ou seja, o credor fiduciário ou contra o comprador, habitante do imóvel, que é o devedor fiduciante?

O extinto Segundo Tribunal de Alçada Civil, no Agravo de Instrumento nº 821.139-0/9 em que figurou como relatora a dra. Regina Zaquía Capistrano da Silva, entendeu que a cobrança judicial deve ser efetuada contra ambos.

Apenas para elucidar, como as despesas condominiais recaem sobre o próprio imóvel, independentemente de quem seja o seu dono, se alguém adquire um apartamento com dívida de condomínio, estará assumindo a dívida. Por esse motivo que, ao adquirir uma unidade condominial, se exige a declaração do síndico, com firma reconhecida e acompanhada da ata que o elegeu, de que as taxas condominiais estão em dia.

O Tribunal entendeu que ambos devem ser réus na ação, porque embora o imóvel pertença ao credor, o devedor é o seu efetivo usuário e possuidor. E, nessa condição, compete a ele “não só os ônus e responsabilidades pelo pagamento dos impostos e taxas relativos ao imóvel, mas também as despesas de condomínio”.

O julgado em questão justifica ainda a presença do adquirente do imóvel, na ação, embora não sendo o proprietário, no caso de alienação fiduciária, “porque somente o possuidor poderá argüir concreta matéria de defesa, provando o pagamento ou outras condições que possam diminuir o débito cobrado, ou finalmente, confessá-lo”.

*Daphnis Citti de Lauro é advogado, formado pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie e Mestre em Direito Comercial pela Pontifícia Universidade Católica de São Paulo - PUC e sócio da Advocacia Daphnis Citti de

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