Condomínios - PERGUNTAS E RESPOSTAS

São Paulo , 13 de Maio de 2009

PERGUNTAS E RESPOSTAS

Qual a natureza jurídica da Convenção de Condomínio?
A Convenção de Condomínio, não é um contrato, mas tem um caráter estatutário, o qual estabelece normas que devem ser respeitadas pelos proprietários, moradores dos imóveis e para terceiros.
É necessário que a Convenção de Condomínio seja registrada no Registro de Imóveis, para torná-la válida perante terceiros.

Qual a finalidade do fundo de reserva?
O fundo de reserva visa atender as despesas de emergências, imprescindíveis e inadiáveis.

Quem são as pessoas responsáveis em convocar a Assembléia?
A rigor a Assembléia deverá ser convocada pelo síndico e também poderá ser convocada por ¼ (um quarto) dos condôminos adimplentes.

A vaga da garagem pode ser cedida a outro condômino?
Sim. A vaga da garagem pode ser destacada da unidade, caso seja cedida à outro condômino.
O Superior Tribunal de Justiça – STJ, ao julgar o recurso especial nº 954861, firmou entendimento de que embora a vaga da garagem seja, bem acessório, vinculado à unidade habitacional, é possível a separação e transferência a outro apartamento do mesmo edifício.

Unidade financiada, retomada pela Instituição financeira, quem é o responsável pelo pagamento da cota condominial?
A obrigação pelo pagamento da cota condominial é uma obrigação “propter rem”, ou seja, a dívida acompanha o imóvel. Diante disso, a instituição financeira, ao retomar o imóvel responde por todos os débitos da unidade, inclusive, os débitos anteriores a retomada.

É possível a cobrança de nova despesa de condomínio, se aprovada em assembléia?
Sim, é possível a cobrança de nova despesa de condomínio, se determinado pela assembléia.

O condomínio tem em todos os apartamentos, um local determinado para colocação de ar condicionado. No entanto, um condômino, não quer usar esse local, quer abrir outro buraco na fachada, é possível?
Depende, deverá ser verificada a Convenção de Condomínio, se esta permitir é possível à abertura de outro buraco para a colocação do ar condicionado na fachada.

CONDOMÍNIO DEVE EXIGIR ATUALIZAÇÃO DE RELATÓRIO DE INSPEÇÃO ANUAL?
Sim, os condomínios devem exigir o relatório de inspeção anual, relativo a manutenção de elevadores, o qual deve ser apresentado à Prefeitura, o qual atesta o estado de conservação e a manutenção dos elevadores.

QUEM DEVE ARCAR COM AS DESPESAS DE LIMPEZA DA FACHADA?
As despesas com a limpeza da fachada deve ser suportadas pelos condôminos, sendo que para a sua realização é necessário a aprovação em assembléia, pela maioria de votos dos condôminos presentes, desde que representam pelo menos a metade das frações ideais em primeira convocação, ou qualquer número, em segunda votação.

É valida a procuração de viva voz para a representar o condômino em Assembléia, quando, por algum motivo, o condômino não possa tê-la feito por escrito?
A procuração de viva voz tem a mesma validade jurídica do instrumento escrito, pois de acordo com o artigo 656 do Código Civil, o mandato pode ser expresso ou tácito, verbal ou escrito.

O locatário pode ser nomeado a síndico?
Salvo disposição contrária na Convenção do condomínio, o locatário pode ser nomeado a síndico, visto que o artigo 1.347 do Código Civil estabelece:
“a assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a 2 (dois) anos, o qual poderá renovar-se”.

É necessária a aprovação do condomínio para alugar a empena do Condomínio para a instalação de antenas a serem usadas por terceiros?
Sim, é necessária a aprovação, pois empenas e telhados são entendidos como áreas comuns do condomínio. A cessão de áreas comuns deve ser aprovada pela unanimidade dos condôminos em Assembléia especialmente convocada.

É obrigatório o uso de lona protetora na piscina do Condomínio?
Não é obrigatório desde que não tenha sido determinado em Assembléia pelo Condomínio. No entanto, tal proteção acarretaria o trabalho de colocar e tirar a proteção toda à vez que um condômino quisesse utilizar a piscina.

É possível aparar uma árvore de grande porte que está invadindo a área comum do condomínio, mesmo sendo do Condomínio vizinho?
Sim, é possível, inclusive tal assunto está disposto no artigo 1366 do Código Civil
" Artigo 1366.º Termos em que pode ser feita a plantação de árvores e arbustos
1 - É lícita a plantação de árvores e arbustos até à linha divisória dos prédios; mas ao dono do prédio vizinho é permitido arrancar e cortar as raízes que se introduzirem no seu terreno e o tronco ou ramos que sobre ele propenderem, se o dono da árvore, sendo rogado judicialmente ou extrajudicialmente, o não fizer dentro de três dias."

Quem deve ser o responsável pelos danos causados na fachada do Condomínio quando crianças do Condomínio vizinho atirarem ovos e de mais alimentos na fachada?
O responsável por tal comportamento das crianças do Condomínio vizinho, com certeza, é dos responsáveis pelas crianças o Condomínio e os Condôminos do prédio em que residem às crianças não tem culpa por tal comportamento. No caso de ter que limpar a fachada ou até mesmo pintar, os responsáveis das crianças devem arcar com as despesas.

Qual a freqüência para lavagem da caixa d'água e cisterna do Condomínio, mesmo tratando-se de água de excelente qualidade?
A lavagem de caixa d'água deve ser feita de seis em seis meses, mesmo a água sendo de boa qualidade para evitar contaminações.

Se o condomínio não tiver vigilante nem porteiro noturno, das 20:00 horas às 07:00, em caso de roubo, furto ou depredações o Condomínio poderá ser responsabilizado?
Não, como o condomínio não tem funcionário no horário noturno, qualquer prejuízo sofrido pelo condômino, neste horário, não deverá ser suportado pelo Condomínio. Este, não assumiu o dever de guarda. Alias, os próprios condôminos optaram pela exoneração do Condomínio, ao decidirem pela abolição de empregado neste horário.

O síndico, em sua ausência, pode outorgar procuração para um condômino ficar em seu lugar durante os dias em que estiver ausente, mesmo que exista um subsíndico no Condomínio?
Com a ausência do Síndico, assume o subsíndico. Porém, nada impede que o Síndico, antes de se afastar outorgue procuração para quem lhe aprouver e sob sua responsabilidade, para gerir o Condomínio. No entanto, é aconselhável que seja feita uma Assembléia para que tal atitude seja aprovada pelos condôminos uma vez que esses já escolheram um subsíndico.

O condômino inadimplente, mesmo depois de um acordo, pode ter seu direito de votar em assembléia negado?
O condômino inadimplente, se a Convenção proibir, não pode votar. A proibição não decorre da lei e sim da Convenção. Quem faz acordo para pagar o débito, e ainda não saldou em sua totalidade, continua inadimplente. A única diferença é que o Condomínio não pode exigir a dívida por inteiro e sim parceladamente.

O Síndico pode cobrar o uso do salão de festas pelos moradores?
O uso das partes comuns do prédio é definido pela assembléia de condôminos. Nada impede, se existir decisão, deliberando pela cobrança do uso do salão de festas. Assim, o Síndico pode cobrar de todos os condôminos. O que não é lícito é cobrar para alguns e para outros não.

Quais os motivos legais para pedir a nulidade de uma assembléia?
Uma decisão da Assembléia pode ser anulada nos casos de nulidade do ato jurídico, previstos no art. 145 do Código. Em caso de condomínio, há uma variedade muito de hipóteses em que se pode anular uma assembléia. Exemplificando Decisão contrariando a lei de condomínio ou a convenção, decisão de matéria não prevista na ordem do dia, aprovação de multa e juros acima do teto legal, conceder desconto em patamar superior ao valor da multa e se idêntico a valos da multa, não poderá cobrar esta.

O síndico pode se recusar a convocar a Assembléia do Condomínio?
Nos termos do artigo 1.350 do Código Civil, é obrigação do Síndico convocar anualmente a Assembléia de condôminos, a fim de deliberar, dentre outras matérias, a prestação de contas, o orçamento das despesas, a contribuição dos condôminos e a eleição dos membros da administração interna do condomínio.

Existe uma limitação com a quantidade de procurações dos condôminos para terceiros participarem da Assembléia?
O Código Civil não impõe limitação quanto ao número de procurações a serem utilizadas nas assembléias. Existe um projeto de lei visando limitá-lo a três procurações por pessoa, porém o mesmo ainda não foi aprovado.

Se o único candidato à Síndico não for aceito em Assembléia pelos presentes, é possível elege-lo mesmo assim?
O Síndico deve ser eleito em assembléia específica. Não havendo concordância dos presentes com a única candidatura apresentada, o item deverá ser suspenso e discutido em nova assembléia.

O condomínio tem alguma responsabilidade com o empregado que executa serviços extra e exclusivo para condôminos?
O Condomínio não tem qualquer responsabilidade se o empregado realiza serviços para os condôminos em suas horas vagas. O Condomínio deve se acautelar com provas, principalmente quanto ao pagamento ao empregado, por terceiros, a fim de eximir o Condomínio de qualquer responsabilidade.

O empregado pode ser proibido de prestar serviços exclusivos aos condôminos durante suas horas vagas?
Tal proibição só poderá ocorrer se o assunto for discutido em Assembléia e esta decidir que os empregados não podem prestar tais serviços, mesmo em suas horas vagas.

Os moradores podem também eleger subsíndico? Até quantos subsíndicos podem ter um condomínio?
A eleição de subsíndico deverá estar prevista na Convenção do Condomínio e o número, depende do que dispuser a convenção, podendo ter quantos quiserem e constar à mesma.

O custo de obras executadas em área anexa ao condomínio, pertencente à Prefeitura, devem ser rateados a todos os condôminos?
Nenhum condômino é obrigado a pagar por tais despesas, se a Assembléia do Condomínio não tiver decidido a obrigatoriedade de se ratear o custo das obras.

Se a área anexa não faz parte do condomínio, porque esse se obrigaria, em Assembléia, a pagar por obras naquela área da Prefeitura?
Mesmo que a área anexa não faça parte do condomínio, esse deve tomar medidas de segurança e/ou saúde, se entender que as obras são indispensáveis para evitar um prejuízo futuro ao Condomínio.

Na taxa condominial deve vir discriminada a despesa desta área?
Sim, todas as despesas do Condomínio discutidas em Assembléia, devem vir discriminadas na taxa condominial.

Morador (a) que não é casado e a unidade autônoma está em nome do companheiro (a) pode votar nas Assembléias do Condomínio?
Sim, se o condômino mora há mais de dois anos com o companheiro dono da unidade autônoma, ele pode votar e participar das Assembléias como representante daquela unidade autônoma.

Quando uma sala comercial estiver fechada, o condômino deve pagar o valor referente ao consumo de água, mesmo sem utilizar?
Sim, por Lei qualquer unidade deva pagar a taxa condominial, estando fechada ou não.

O Síndico de um condomínio horizontal (com taxas diversificadas por unidade) pode cobrar por fração ideal a taxa condominial sem convocar a Assembléia antes?
A cobrança por fração ideal é a forma estipulada por Lei, assim, se a convenção do condomínio não estipular outra forma de cobrança o síndico do condomínio estará procedendo de maneira correta, sem a necessidade de convocar a Assembléia antes.

Qual é o prazo do condomínio para a cobrança dos débitos dos condôminos?
O prazo prescricional para a cobrança das dívidas de um condômino é de 10 anos. Tal como dispõe o artigo 205 do Código Civil.

Quais são os requisitos para se destituir o síndico do condomínio?
Para se destituir o síndico, é necessário um dos seguintes requisitos:
- prática de irregularidades;
- falta de prestação de contas;
- atos de má gestão.

Se o síndico for destituído, pode o cônjuge desse ser nomeado como novo síndico?
Não há proibição expressa nesse caso, mas não é aconselhável, uma vez que sendo cônjuge do síndico destituído tinha conhecimento e era cúmplice doas atos do parceiro.

Se um grupo de crianças estiver brincando e uma delas quebrar, sem querer, um objeto, quem será responsável pelo pagamento do objeto, todas as crianças envolvidas ou apenas a que quebrou?
Apenas o responsável da criança que quebrou o objeto é que terá que arcar com a despesa, mesmo que as outras crianças estivessem participando da mesma brincadeira e tenha sido sem querer.

Quem deve arcar com a despesa de um vidro quebrado da janela na área comum do condomínio, quando não se sabe quem quebrou?
Nesse caso, por não se saber quem quebrou o vidro, a despesa é dividida no rateio mensal do condomínio, para evitar tais situações, o indicado é a instalação de câmeras nas áreas comuns.

O antigo síndico pode pegar para si, objetos de adornos da entrada do condomínio?
Depende, se os objetos forem do antigo síndico e apenas faziam parte da decoração por “empréstimo”, ele pode pegar de volta e comunicar os demais moradores. No entanto, se os objetos foram adquiridos por meio do rateio mensal e aprovação dos condôminos, o síndico não pode pegá-los para si, uma vez que fazem parte do “patrimônio” do condomínio.

É legal deixar uma quantia em poupança das receitas ordinárias para cobrir despesas emergenciais de pequeno porte, sem eliminar o fundo de reserva?
Não, porque o condomínio estará onerando o condômino duas vezes pelo mesmo motivo. Quando houver despesas que ultrapassem o limite do fundo de reserva, o síndico deve convocar uma assembléia extraordinária para aprovar o rateio extra

O condômino é obrigado a pagar uma ação trabalhista de um ex-funcionário do prédio sendo que quando houve a demissão, ele ainda não morava no prédio.
Depende. Se você for inquilino, não. Se for proprietária, terá de arcar com essas despesas.

O condomínio é obrigado a aprovar rateio extra para cobrir despesas por conta dos inadimplentes?
É uma questão de fluxo de caixa. Se não o fizer, o condomínio poderá ser severamente prejudicado, estando sujeito inclusive à ocorrer penhora dos bens comuns, como os elevadores.

Existe alguma norma que obrigue a reciclagem do óleo de cozinha nos condomínios?
Não existe nenhuma norma para essa reciclagem, por tanto, tal atitude pode partir de qualquer condômino que queira implantar a reciclagem no condomínio, sem que os demais moradores sejam obrigados a reciclar.
Só haverá obrigatoriedade, caso o assunto seja levado em pauta e aceito pela Assembléia, passando a constar na Convenção.

Qual a vantagem de se reciclar óleo de cozinha nos condomínios?
A vantagem de reciclar o óleo de cozinha é exclusivamente ambientalista, uma vez que, a reutilização deste evita que o óleo seja despejado na natureza (mares e rios), o que provoca poluição e contribuí com o aquecimento global (o óleo de cozinha produz gases de metano que provocam o aquecimento).

O que fazer com o óleo reciclado no condomínio?
O óleo para reciclar deve ser armazenado em garrafas ou galões e a cada uma semana, pode ser doado ou vendido para entidades que reutilizam esse material (geralmente para fazer sabão ou detergente).

O cônjuge do síndico pode fazer parte do conselho?
Não existe nenhuma proibição quanto a isso, mas não seria conveniente a participação do cônjuge, uma vez que esse é suspeito ao se manifestar sobre os atos do companheiro.

Pode ser criado mais de um Conselho no condomínio?
Sim, desde que previsto na Convenção e que o novo Conselho tenha funções diferentes do Conselho já existente, por exemplo, já existia o Conselho Fiscal e foi criado o Conselho Consultivo.

O Conselho do Condomínio pode destituir o síndico?
Não, a destituição do síndico depende de Assembléia especialmente convocada para esse assunto. Mas nada impede que os membros do Conselho tenham a iniciativa de requerer tal Assembléia.

De quem é a responsabilidade de furto cometido por funcionário do condomínio?
A responsabilidade é do condomínio no caso do furto ser cometido por funcionário do condomínio.

O condomínio responde pelos furtos ocorridos no interior de um dos apartamentos?
O condomínio vai responder pelo furto de alguma unidade autônoma se houver concreta participação, direta ou indireta, de algum empregado do mesmo.

De quem é a responsabilidade de furto cometido por pessoa estranha ao condomínio?
Se o condomínio não dispõe de segurança especial, possuindo apenas portaria e guarita, então não haverá responsabilidade, devendo cada condômino vitimado arcar com o preço do prejuízo.

O que é Nota Fiscal Eletrônica de Serviçoes – NF-e?
Considera-se Nota Fiscal Eletrônica de Serviços-NF-e o documento emitido e armazenado eletronicamente em sistema próprio da Prefeitura do Município de São Paulo, com o objetivo de registrar as operações relativas à prestação de serviços.

Os condomínios residenciais e comerciais poderão fazer jus aos créditos da NF-e?
Até 29/12/06 os condomínios não fazem jus aos créditos por não terem personalidade jurídica. A partir de 30/12/06 e 11/10/07, os condomínios passam a fazer jus aos créditos gerados pelas NF-e, em 7,5%.
A partir do dia 12/10/07 os condomínios passam a fazer jus aos créditos gerados pelas NF-e em 10%.

O condomínio está obrigado a proceder à sua inscrição em cadastro, na forma e demais condições estabelecidas pela Secretaria Municipal de Finanças, conforme artigo 13, § 3º do decreto 47.350 de 2006.

Em caso de edifícios residenciais, quem é o responsável pela contratação do seguro de condomínio?
A contratação do seguro para edificações em condomínios é de responsabilidade do síndico, em concordância dos condôminos, através de votos de assembléia.

O condomínio pode eleger mais de um subsíndico para o condomínio?
A eleição de subsíndico deverá estar prevista na Convenção e o número dependerá do que dispuser a mesma. Não existindo assim, uma regra que limite o número de subsíndicos a serem eleitos.

Quando o condomínio não tem vigilante nem porteiro noturno, em caso de roubo, furto ou depredações o Condomínio poderá ser responsabilizado?
Como o prédio não tem funcionário no horário noturno, qualquer prejuízo sofrido pelo condômino, neste horário, não deverá ser suportado pelo Condomínio. Este, não assumiu o dever de guarda. Aliás, os próprios condôminos optaram pela exoneração do Condomínio, ao decidirem pela abolição de empregado no horário noturno.

O condomínio pode proibir que os condôminos pendurem roupas na janela?
Sim, no entanto, a proibição de roupas em janela e outras infrações só pode ser coibida através de Regimento Interno. Para tanto, deve ser elaborado um Regimento em Assembléia para a sua aprovação.

Para efeito de descrição do condomínio, os termos “fração de solo” e “fração de terreno”, significam a mesma coisa?
Sim, os dois termos significam a mesma coisa, que também podem ser conhecidos por outro termo “fração ideal”.

O que é a fração ideal do condomínio?
Fração ideal é parte indivisível e indeterminável das partes comuns e do terreno, proporcional a cada unidade autônoma do terreno.

Todos os apartamentos de condômino possuem a mesma fração ideal no condomínio?
Não, pois como nem todos os condomínios possuem apartamentos com a mesma área útil (uns maiores e outros menores), a fração ideal variará de acordo com a área das unidades autônomas.

As vagas do estacionamento podem ser transformadas em boxes individuais?
Se o estacionamento é de área comum do condomínio, não é possível transformar as suas vagas em boxes individuais, salvo quando houver a possibilidade de que todos os condôminos recebam um desses boxes.

O poder judiciário pode interferir nas decisões da Assembléia?
Não, as decisões da Assembléia Geral são prevalentes mesmo diante do poder judiciário, que somente poderá se manifestar quanto à legalidade, não lhe cabendo revisar questões de caráter estatuário.

Qual a diferença entre as obras úteis e as necessárias no condomínio?
As obras necessárias são aquelas obras urgentes, que sua falta pode comprometer a segurança e o bem estar do condomínio. Já as obras úteis, não são urgentes e para serem realizadas, é necessário aprovação absoluta dos condôminos.

É obrigatório a reciclagem do lixo no condomínio?
A reciclagem do lixo só é obrigatória em condomínio que tenham mais de 50 apartamentos. No entanto, nada impede que os condôminos, por livre iniciativa, estabeleçam regras em Assembléia sobre a reciclagem.

Os membros do Conselho do condomínio devem ser remunerados?
Eles devem ser remunerados apenas se estiver disposto na Convenção, caso contrário o mandato dos membros do conselho deve ser gratuito.

É obrigatório o uso de câmeras no condomínio?
O uso de câmeras não é obrigatório, mas a segurança é item obrigatório de um condomínio e muitas vezes a câmera pode ser uma das melhores opções nas áreas comuns e portões.

O condomínio pode negativar os condôminos inadimplentes no SPC?
É possível negativar débitos condominiais junto ao SPC, no entanto, não é recomendável, em razão do boleto das despesas de condomínio não se revestirem dos requisitos típicos dos títulos executivos extrajudiciais. Assim, caso seja utilizado a inscrição, o condomínio se sujeitará a responder por eventuais danos morais causados ao condômino.

O boleto do condomínio pode ser protestado?
O boleto não se enquadra nos títulos executivos extrajudiciais constantes no artigo 585 do Código de Processo Civil. O boleto é um documento produzido unilateralmente pelo credor, sem forma definida e especificada por lei, motivo pelo qual os Tabelionatos de Protesto não o aceitam para prática do ato.

O inquilino pode participar do conselho do condomínio?
Sim, o Conselho Fiscal deve ser composto de 3 membros, com mandato não superior a dois anos, eleitos em assembléia, não sendo necessário que sejam condôminos e com competência específica de análise das contas do síndico.

A área comum do condomínio pode ter um espaço exclusivo para os animais?
Criar uma área específica para os animais pode ser uma solução para as discórdias entre os moradores dos condomínios. Tal espaço é um empreendimento simples, e cômodo para quem tem animais e também para quem não tem, pois esses não precisam dividir as áreas comuns com os animais.
Assim, o condomínio pode criar esse espaço, desde que a idéia seja levada à Assembléia e aprovada pelos condôminos.

Ao cair pastilhas da fachada, pedaços de rebocos na lavagem da fachada, quem é o responsável pelas despesas?
Nesse caso, deve ser feita uma restituição na fachada, assim a obrigação é do locador. Mas a simples lavagem da fachada é obrigação do inquilino, desde que já esteja no imóvel há tempo.

Em casos de conflitos extremos entre moradores e funcionários, a quem se deve recorrer?
Em casos de conflitos com ameaças e agressões, ambos, morador ou funcionário, deve recorrer ao síndico e esse tem a obrigação de verificar e tomar uma posição para solucionar o problema. Se for o caso (ameaças, agressões), o síndico deve acompanhar a “vítima” à delegacia, podendo responder por crime de omissão, se não tomar as devidas atitudes.

Quais são os deveres ou obrigações que descumpridos podem gerar penalidades aos condôminos?
Estão sujeitos a punição os condôminos que:
- realizarem obras que comprometam a segurança da edificação;
- alterarem a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
- destinarem a utilização das partes de forma diversa aquela original da edificação ou as utilizarem de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Podem ser depositados pertences ou vasos de flores nos corredores do condomínio?
Não, pois os corredores fazem parte da área comum do condomínio, o que determina a autorização da assembléia geral para que se produzam decorações ou que se depositem pertences e outras parafernálias que podem atravancar o caminho.

Qual a finalidade do Conselho Fiscal no condomínio?
O conselho fiscal tem por finalidade específica de formular pareceres sobre as contas do condomínio. O conselho deve ser composto por três membros, podendo ser eleitos na Assembléia Geral.

Como deve ser feita a comunicação para a Assembléia do Condomínio?
A convocação da Assembléia deve ser feita com a antecedência mínima de 10 dias e entregue a cada um dos condôminos. Lembretes no elevador também podem ser fixados para lembrar os condôminos sobre a assembléia.
Os requisitos essenciais para a convocação são:
Especificação (Ordinária ou Extraordinária);
Local e data;
Horário da primeira e da segunda chamada;
Ordem do dia.

O condomínio faz declaração de imposto de renda?
O condomínio não pode fazer declaração de imposto de renda porque não é pessoa jurídica, embora possua CNPJ.

O seguro da edificação é obrigatório?
Sim, é obrigatório proceder o seguro da edificação, no prazo de 120 dias, contados da concessão do habite-se, renovando-se anualmente a apólice, que deverá abranger as partes comuns e as unidades autônomas contra incêndio, desabamento e etc.

Na eleição do condomínio para novo Síndico, caso o único candidato não seja aprovado pelos presentes na Assembléia, é possível elegê-lo mesmo assim?
O Síndico deve ser eleito em assembléia específica. Não havendo concordância dos presentes com a única candidatura apresentada, o item deverá ser suspenso e discutido em nova assembléia.

Um locatário pode ser eleito síndico ?
Salvo disposição contrária na Convenção do condomínio, não existe irregularidade em tal eleição, visto que o artigo 1.347 do Código Civil estabelece:
" a assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a 2 (dois) anos, o qual poderá renovar-se".

É facultado ao síndico perdoar débitos de quotas, juros, multas ou conceder descontos substanciais? E os descontos àqueles que efetuarem os pagamentos em dia?
Não. Sindico não tem poder para perdoar dívida ou para conceder descontos, sem a autorização da assembléia geral. Mesmo nos casos em que a dívida esteja sendo cobrada judicialmente o síndico necessitará de autorização para realizar acordo, ainda que essa autorização lhe tenha sido dada, de forma geral pela assembléia que o elegeu ou por outra assembléia em que a matéria tenha sido tratada. Da mesma forma, pagar as quotas em dia é obrigação do condômino e o síndico, sem autorização da assembléia, não pode conceder desconto para quem cumpre essa obrigação. O que vemos, comumente, é a aprovação, pela assembléia que aprova a previsão orçamentária, é o estabelecimento de um vencimento para o pagamento da cota condominial e uma autorização para dispensa de juros e multas, aos pagamentos efetuados até "X" dias do vencimento.

O condomínio é obrigado a contratar um contador?
O condomínio não é obrigado a contratar um contador para cuidar das atividades contábeis. Assim, o próprio síndico ou terceiro por ele designado, podem cuidar e efetuar as atividades contábeis.

O condomínio pode excluir o uso da garagem aos locatários quando o total de vagas do estacionamento for inferior ao número de apartamentos?
Sim, o condomínio pode restringir o uso da garagem aos locatários ou visitantes, desde que, tal restrição esteja disciplinada na Convenção do Condomínio ou no Regimento Interno.

Existe alguma lei que proíba as crianças de jogarem bilhar ou sinuca nas áreas comuns do condomínio?
Não existe nenhuma lei para esse assunto, que proíba as crianças de jogarem bilhar ou sinuca no condomínio. No entanto, tal proibição pode ser discutida e regulada pelo próprio condomínio em seu Regimento Interno.

Existe algum prazo para que a Convenção do Condomínio seja alterada ou ela pode permanecer inalterada por um prazo indeterminado?
Não existe nenhum prazo para a revisão e modificação da Convenção. A Convenção pode permanecer inalterada por prazo indeterminado, salvo se uma de suas normas for discutida, reajustada ou modificada de acordo com a conveniência da Assembléia do Condomínio.

O condômino anti-social pode sofrer alguma sanção?
Sim, o condômino anti-social de comportamento reiterado, que gera incompatibilidade de convivência com os demais condôminos, poderá ser constrangido a pagar multa de até o décuplo da contribuição mensal do condomínio, conforme for estipulado na deliberação da assembléia.

O condomínio pode registrar em seu nome unidades compradas ou adjudicadas no Cartório de Registro de Imóveis?
O condomínio não pode registrar unidades em seu nome, por não ter personalidade jurídica (nem física). Assim, o condomínio não pode receber, por exemplo, uma unidade de um condômino devedor a fim de quitar a dívida.
No entanto, no Rio Grande do Sul, o juiz da 17º Câmara do Tribunal, entendeu que o condomínio tinha o direito de receber uma unidade de um condômino inadimplente, registrando a carta de arrematação do apartamento em nome do síndico.

Quem é o responsável pela queda de objeto que ocasionou ferimentos à terceiro?
O responsável pelos danos causados à terceiro, será o dono do objeto ou o causador da queda. Se nenhum responsável puder ser identificado, o responsável pelos danos, será o próprio condomínio.
Se todas as unidades autônomas do condomínio forem propriedades da mesma pessoa, o condomínio é caracterizado como edilício?
Nesse caso, o edifício será de propriedade de uma só pessoa, não sendo possível caracterizá-lo como condomínio edilício. Mas os diversos locatários das unidades estarão obrigados a pagar as despesas ordinárias das áreas comuns do edifício.

Qual a pena que deve ser aplicado se um dos condôminos desrespeitar a proibição do tabagismo nas áreas comuns de um condomínio?
O condômino que desrespeitar tais regras ficará sujeito às penas previstas na Convenção do Condomínio e, no caso de reincidência, deverá pagar multa nos termos da Convenção, cujo valor poderá ser de até 5 vezes o valor das despesas condominiais. Nesse caso, o valor estipulado deverá ter deliberação de três quartos dos condôminos, tal como previsto no artigo 1.337 do Código Civil.

O locatário tem o dever de pagar a instalação de gerador de energia elétrica no condomínio?
O locatário não tem que pagar a instalação de gerador, uma vez que, tal instalação é considerada como uma despesa extraordinária na Lei do Inquilinato, assim, tal obrigação cabe aos condôminos.

É necessária a aprovação de todos os condôminos para a instalação de antena coletiva para a captação dos canais abertos de televisão?
Para a aprovação da instalação de antena coletiva é necessária a aprovação da maioria absoluta, ou seja, 50% + 1 dos condôminos.

O nome do condomínio pode ser alterado?
Pode haver a alteração do nome do condomínio desde que, em Assembléia Geral, estejam presentes todos os condôminos para a votação e esta seja unânime. Havendo a escolha da modificação, todos os documentos devem ser alterados, especialmente a Convenção do Condomínio.

Podem dois condomínios distintos ter o mesmo nome?
Sim, pois o condomínio é um ente despersonalizado e não uma pessoa jurídica, e, portanto, não está sujeito ao controle da denominação junto aos Cartórios de Registro.

Pode ser realizada uma Assembléia mesmo que um dos condôminos não seja convocado?
Não, pois a convocação de todos os condôminos é obrigatória conforme a lei e a falta deste requisito poderá acarretar na nulidade dos atos praticados na Assembléia.

Quando pode ser proposta a Ação de Cobrança de cota atrasada pelo condômino?
A Ação de Cobrança pode ser proposta a partir da data em que vence o pagamento da cota, data fixada pelo condomínio.
Mas, o ideal é esperar por um prazo de 03 meses, antes de ajuizar a ação, para que o conflito possa ser resolvido de maneira amigável.

Qual o prazo prescricional para cobrar as dívidas de condomínio?
O prazo prescricional para cobrar as dívidas de condomínio é de 10 anos, passando esse prazo, o condomínio perde o direito de cobrar tais dívidas do condômino inadimplente.

O condomínio pode reter o documento de identidade dos visitantes para uma maior segurança ou controle do condomínio?
Mesmo com a finalidade de assegurar a paz e ter controle sobre as atividades do condomínio, esse não pode reter o documento de identidade dos visitantes e nem qualquer outro tipo de documento. O máximo que pode ocorrer é serem os dados do documento (RG/CPF/Nome) anotados ou digitalizados juntamente com outras informações, como:
- hora de entrada/ hora de saída;
- andar que vai/ apartamento ou sala.

O fechamento da varanda com vidro transparente pode ser caracterizado como alteração da fachada do condomínio?
Sim, mesmo sendo o vidro transparente, esse altera a fachada externa do condomínio. Portanto, a colocação do vidro está sujeita a aprovação dos demais condôminos em Assembléia.

O condomínio pode propor ação demolitória contra proprietário que ignorou a proibição de alterar a fachada externa do condomínio?
É direito do condomínio buscar o desfazimento do ato ilegal praticado por um de seus condôminos. Assim, se a alteração da fachada, feita por um condômino, não for aprovada pelo condomínio, o mesmo tem o direito de propor ação demolitória contra o proprietário do apartamento.

O condomínio ao ser reformado, pode ser repintado de qualquer cor, diferente da original?
Sim, o prédio pode ser pintado de qualquer, alterando sua cor original, desde que aprovada pela maioria dos condôminos em Assembléia.

O síndico tem o dever de estar 24h à disposição dos condôminos?
Não. Cabe ao síndico estabelecer um horário para se disponibilizar a tratar dos assuntos do condomínio. É necessário que haja uma intermediação do zelador, que tem por função intermediar os conflitos entre condôminos ou outros assuntos, repassando tudo para o síndico depois, para esse, caso necessário, tomar as devidas providências.

A lista dos condôminos inadimplentes pode ser divulgada?
Não. A lista com os nomes dos condôminos inadimplentes não pode ser divulgada, uma vez que, tal medida pode gerar constrangimento psicológico por parte do condômino inadimplente, podendo até gerar uma Ação de Danos Morais contra o Condomínio ou síndico.
O síndico tem a permissão apenas de mencionar as unidades devedoras na Prestação de Contas Mensal, mas, ainda assim, não é aconselhável tal medida para evitar futuros problemas.
As melhores medidas a serem tomadas, são as cobranças administrativas e/ou judiciais.

O zelador pode ser, ou, é um substituto do porteiro?
Deve-se ressaltar que, as funções do zelador de um pequeno condomínio, com poucos funcionários, são diferentes das de um grande condomínio. No primeiro caso, o zelador pode exercer funções mais diversificadas e no segundo, sua função é mais gerencial.
No entanto, o zelador, em hipótese alguma é substituto do porteiro, mas nada impede que aquele substitua este, em casos de necessidade. Apenas deve-se evitar a substituição habitual de função como medida preventiva de futuras Ações Trabalhistas caracterizando dupla função por parte do zelador.
Assim, nos casos em que haja a necessidade habitual do zelador substituir o porteiro, a melhor solução é a contratação de um folguista.

O condômino deve se sujeitar às regras da Convenção de Condomínio, mesmo que elas ainda não tenham sido registradas?
Sim, o condômino deve seguir as regras da Convenção Coletiva, decididas em Assembléia, mesmo que ainda não tenham sido registradas no respectivo Registro de Imóveis.
Uma vez que, o registro da Convenção de Condomínio tem por finalidade imprimir validade contra terceiros, não sendo requisito “inter-partes”, e, assim, não pode o condômino, sob este fundamento, recusar-se a cumprir seus termos ou deixar de pagar, um novo valor, referente as taxas condominiais.

As cotas condominiais em débito podem ser protestadas?
Muitas decisões judiciais têm entendido que as cotas, não pagas, podem ser protestadas pelo Cartório de protestos, embora existam opiniões ao contrário.
A via executiva, para o protesto das cotas, deve estar fundada no art.585, IV, do CPC, uma vez que, a dívida deve ser líquida, certa e já estar aprovada na Assembléia Geral.

Quem deve pagar a reforma dos elevadores, o proprietário ou o inquilino?
O proprietário deve arcar com a reforma ou melhorias estéticas do elevador, uma vez que se tratam de despesas extraordinárias.
No entanto, a manutenção do elevador deve ser paga pelo inquilino por se tratar de uma despesa ordinária.

As visitas dos condôminos podem utilizar a piscina do condomínio?
As visitas podem utilizar a piscina, desde que a permissão do uso para visitantes esteja regulada na Convenção do Condomínio. Assim como demais assuntos pertinentes a essa matéria devem estar regulados, como o horário e época de funcionamento, o exame médico, a contratação de pessoal para segurança e a manutenção e etc.

O condomínio está obrigado a adaptar seus espaços físicos aos portadores de deficiências físicas?
O condomínio é obrigado a se adaptar quando solicitado à realização de modificações, tal como dispõe o seguinte:
A lei municipal 3.311/01, trata de acessibilidade e obriga condomínios a adequarem suas partes de uso comum aos moradores que sejam portadores de deficiência física ou tenham dificuldade de locomoção. De acordo com essa regulamentação, os deficientes podem solicitar ao condomínio a realização de um projeto que faça as modificações arquitetônicas necessárias ao atendimento de suas necessidades. A proposta, em seguida, deve ser apresentada ao Departamento de Licenciamento e Fiscalização (DLF) da Secretaria Municipal de Urbanismo, para ser submetida à aprovação.

De quem é a responsabilidade, caso seja verificado a existência de foco da dengue no condomínio?
Primeiro, deve ser verificado o lugar em que se encontra o foco da dengue. Tratando-se de área comum, a responsabilidade é do condomínio. Se estiver localizado nas áreas privativas (vasos de flores nas sacadas, por exemplo), a responsabilidade é do morador. Apenas em locais públicos a responsabilidade é atribuída à Prefeitura.

O condômino inadimplente tem direito a participar das Assembléias de condomínio?
O condômino inadimplente, de acordo com o Código Civil (Art. 1335, III, CC), fica impedido de participar e votar nas deliberações da assembléia.

O inquilino tem direito a participar das Assembléias de condomínio?
O novo Código Civil prevê a possibilidade do inquilino participar da Assembléia apenas se apresentar procuração. Assim, o inquilino pode participar e votar como mandatário do locador.

A votação nas Assembléias pode ser feita por “voto secreto”?
A votação não pode ser secreta, salvo disposição da Convenção do Condomínio, a fim de evitar equívocos ou até mesmo fraude. E, a contagem de votos deve ter como base a fração ideal de cada um dos condôminos, por esse motivo, a contagem seria prejudicada com os votos secretos.

Como funcionam as administradoras de condomínio?
A administradora de condomínio executa as atividades do síndico, prepara a previsão de despesas, presta contas, promove a cobrança das contribuições condominiais, elabora folha de pagamento, recolhe os tributos, contribuições fiscais e trabalhistas e etc.

Um determinado porcentual é cobrado sobre as arrecadações do condomínio pelas Administradoras, mas quando essa assume também a função legal de síndico, mediante eleição, as remunerações e os encargos constarão da ata da assembléia que a elegeu.

O síndico pode ser isento da Taxa de condomínio?
Sim, muitas vezes a isenção acaba sendo um incentivo para que um dos proprietários do condomínio aceite a função de síndico. Mas a isenção dever ser definida pela Convenção Condominial ou na ausência dessa, pela Assembléia Geral do condomínio.

O síndico pode mandar despesas extras embutidas no condomínio sem consultar os condôminos?
Não, o condômino tem o direito e o síndico o dever de consultar a assembléia antes de aprovar despesas extras. Com o novo Código Civil, os condôminos têm agora o direito de pedir prestações de contas ao síndico a qualquer momento.
Quando isso ocorrer, o condômino deve mandar uma carta para o síndico solicitando a prestação de contas das despesas que ultrapassarem a cota ordinária do condomínio. Se não houver resposta, o síndico estará sujeito a prestar contas no judiciário por meio da “Ação de Prestação de Contas”.

Quando houver pluralidade de proprietários, de quem deve o credor cobrar as despesas condominiais?
O credor, em face da solidariedade passiva, tem o direito de cobrar de um ou de alguns devedores (co-proprietários) da dívida comum. Como dispõe o artigo 275 do Código Civil.

Se a ação de cobrança de despesas de condomínio já tiver sido movida contra apenas um co-proprietário, a execução poderá atingir a integralidade do imóvel gerador das despesas em face da solidariedade passiva.
“Art. 275. O credor tem direito a exigir e receber de um ou de alguns dos devedores, parcial ou totalmente, a dívida comum; se o pagamento tiver sido parcial, todos os demais devedores continuam obrigados solidariamente pelo resto”.

Caso o condomínio comporte loja térrea, porém, com vida autônoma e independente, pode ser cobrado do proprietário da unidade autônoma as despesas condominiais?
O proprietário da loja fica exonerado das despesas condominiais que não lhe aproveitam, em virtude de sua localização no andar térreo da propriedade, de sua vida autônoma e independente.

No entanto, pode ser exigido do proprietário, além das despesas com conservação e reformas da fachada e calçada do condomínio, também as despesas com sua manutenção e reforma do telhado, bem como, as despesas que se destinam a conservar a higidez estrutural do edifício e as despesas administrativas com o controle e execução das obras acima descritas.

É permitida a manutenção de animais de pequeno porte na unidade autônoma do condomínio?
Desde que não causem transtornos aos vizinhos, é admissível a permanência de animais de pequeno porte na unidade autônoma. Dispõe a Lei 4.591 de 16.12.1964, art. 10, que:

" Art. 10. É defeso a qualquer condômino:
III - destinar da unidade a utilização diversa da finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos" .

Não se vê, nessa linha de raciocínio, o porquê de pretender-se que não se tenha no apartamento animais de pequeno porte, (pequeno cão, tartaruga, gato, ou peixe de aquário e etc.) ainda que no regulamento se vede a permanência de animais nas unidades autônomas, se prejuízo algum trazem eles aos demais moradores do edifício e não afrontam o disposto na Lei referida à cima.

No caso do condômino atrasar o pagamento das cotas, o que pode ser cobrado?
Quando o condômino atrasar o pagamento da cota, pode ser cobrado, de acordo com o Código Civil, o que segue:

- Juros moratórios de 1% ao mês ou em outro patamar (mas inferior a 1%) se estiver previsto na Convenção do Condomínio;
- Multa moratória de 2% sobre os débitos do condômino;
- E atualização monetária desde que prevista na Convenção do Condomínio e conforme o índice praticado pelo Judiciário Estadual.

Em uma ação de cobrança promovida pelo condomínio, o condômino pode alegar o benefício de bem de família?
O condômino não pode utilizar-se desse benefício, uma vez que, como dispõe a Lei n.º 8009/90, artigo 3º, IV, o benefício do bem de família não é estendido aos imóveis penhorados em razão dos débitos condominiais. ABSURDO !

Lei n.º 8009/90:

“Art. 3º A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciária, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido:
IV – para cobrança do imposto, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel de família.”

Quem deve pagar as despesas condominiais, o promitente-vendedor ou o promitente-comprador do imóvel?
O promitente-comprador de unidade autônoma deve pagar as despesas condominiais. Tal entendimento está aplicado no artigo 1.345 do Código Civil:
“Art.1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”.
No entanto, os nossos Tribunais têm entendido que, somente quando ficar patente a disponibilidade da posse, do uso e do gozo da coisa é que se reconhece legitimidade passiva ao promitente-comprador de unidade autônoma quanto às obrigações respeitantes aos encargos condominiais, ainda que não tenha havido o registro do contrato de promessa de compra e venda.
Ou seja, para que o promitente-comprador deva pagar as despesas condominiais é preciso que esse tenha efetivamente tomado posse do imóvel, com conhecimento da comunidade condominial.

Qual das normas deve prevalecer quando houver divergências entre as normas da Convenção Condominial e do Regimento Interno?
A convenção condominial é o instrumento que constitui a compropriedade já o regulamento interno disciplina a vida social e não o direito real que o título constitutivo outorga, o que conduz à certeza de que, no confronto entre dispositivos conflitantes entre as duas normas, acerca do uso de garagem, por exemplo, vale o que consta da convenção registrada no Cartório de Registro.
Ou seja, compete à Convenção dispor sobre a estrutura do condomínio e os direitos fundamentais do condômino e o Regimento Interno que tem por objetivo reger apenas convivência entre os condôminos.
Não restando dúvidas então que, quando surgir conflito entre as normas da Convenção e as do Regimento Interno, prevalecerá o primeiro.

Quais os requisitos para a instalação de ar-condicionado no condomínio?
Primeiramente, deve ser convocada uma Assembléia Geral Extraordinária especialmente para tratar da instalação de ar-condicionado, assim, todos os dados e informações sobre a instalação devem ser discutidos e disciplinados na assembléia.

Dois são os requisitos básicos que devem ser verificados e respeitados pelo condomínio:
- A edificação deve possuir capacidade elétrica para suportar a carga suplementar decorrente da instalação do equipamento em todas as unidades atestadas por engenheiro elétrico com a devida ART – Anotação Responsabilidade Técnica.
- Os locais de instalação desses aparelhos devem ser padronizados de modo a não comprometer a estética e segurança da edificação (resistência da estrutura) ou sua fachada.

De quem é a responsabilidade dos vazamentos no condomínio?
Primeiramente, deve se verificar a origem do vazamento, se esse for procedente de ramais a responsabilidade é do condômino, inclusive de prejuízos possivelmente causados a outros condôminos, pois esse encanamento é de seu uso exclusivo.

Em se tratando de vazamentos que se originam na coluna ou áreas comuns do edifício, a responsabilidade é do condomínio, e os proprietários das unidades de uso exclusivo estão obrigados a contribuir para o pagamento das despesas necessárias causadas pela prestação de serviços comuns, em conformidade com a proporção de suas frações ideais ou na forma estabelecida no Memorial de Constituição e na Convenção de Condomínio.

O síndico deve solucionar com urgência, o vazamento das áreas comuns sob pena de responder pelos encargos de despesas judiciais e honorários advocatícios resultantes da ação que o condômino prejudicado ajuizar contra o condomínio.

A venda e a locação da garagem pode ser feita a pessoa estranha ao condomínio?
Existe a possibilidade de locação da vaga de garagem a terceiros, desde que seja dada preferência sucessiva a condôminos e possuidores, prevista no artigo 1338 do Novo Código Civil.

E como a questão da segurança é questão relevante em nossa sociedade, o entendimento majoritário é no sentido de submeter à Convenção de Condomínio a autorização para a locação à pessoas não residentes no local, o que não fere o direito de propriedade, mas significa o poder de auto-regulamentação que deve ser exercido pelos condomínios.

Em relação a venda, esta deve estar focada na questão das unidades que não possuem registro próprio, cuja fundamentação também constitui inovação do Novo Código Civil, prevista no § 2º do artigo 1339.

De acordo com o dispositivo legal o condômino pode vender parte acessória de sua unidade, como por exemplo a vaga de garagem, a outro condômino, e também a terceiros, desde que esta conste da Convenção de Condomínio e não haja oposição da Assembléia Geral.

É possível, a qualquer tempo, convocar uma Assembléia Extraordinária, para fazer alterações no Regimento Interno do condomínio?
Duas são as espécies de assembléias a serem convocadas pelo síndico: Anualmente haverá uma Assembléia Geral Ordinária convocada pelo síndico na forma como previsto na Convenção Condominial e como dispõe a Lei para tratar das matérias escritas em dia e aprovar as verbas para as despesas de condomínio, compreendendo as de conservação da edificação ou conjunto de edificações, manutenção de seus serviços e correlatas.

E em qualquer tempo uma Assembléia Geral Extraordinária, sempre que exigirem os interesses gerais. Se o síndico se omitir a convocar a assembléia, esta poderá ser convocada por um quarto dos condôminos.

As alterações da convenção do condomínio, salvo estipulação diversa, só poderão ser feitas na Assembléia Geral Extraordinária, pelo voto mínimo dos condôminos que representem dois terços do total das frações ideais.

Portanto, só é possível a alteração do regimento interno do condomínio na Assembléia Geral Extraordinária, em qualquer tempo e com a aprovação de dois terços dos condôminos.

O espaço comum do condomínio pode ser restringido ao condômino que incorre em mora?
Em via de regra as Convenções de Condomínio estabelecem sanções pecuniárias para o condômino que incorre em mora, tais como multa, juros e etc. Mas há algumas recentes Convenções de Condomínio que elencam outros tipos de sanção, como a restrição ao uso de salão de festas, de churrasqueira, etc.

Alguns síndicos , por vezes, em decisões aprovadas por Assembléia, pretendem coibir o uso de determinado espaço comum ou restringi-lo para condôminos que se encontram em mora, como por exemplo, piscina, play-ground e interfone.

Entretanto, as restrições impostas ao condômino inadimplente são em princípio incabíveis, porque não se pode privar um condômino de usar e gozar da coisa comum.

O incontestável direito de usar das partes comuns conforme sua destinação está previsto no artigo 1.335-II, Lei 10.406/2002, do Código Civil em vigor:

“Art.1.335. São direitos do condômino:
usar, fruir e livremente dispor das suas unidades; usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores; votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.”

Todavia e desde que previsto na Convenção de Condomínio, é possível impor sanções não pecuniárias ao condômino em mora, quando se tratam de espaços e serviços aos quais o condômino só tenha acesso mediante a pagamento prévio, como por exemplo, churrasqueira, salão de festas e etc.

Portanto, não é possível a sanção não pecuniária ao condômino quando se tratar de espaço comum. E qualquer cominação que venha a ser imposta neste sentido, que não esteja prevista na Convenção de Condomínio ou que não tenha embasamento na legislação em vigor, é de todo ilegal e pode ser passível de contestação judicial com conseqüente imposição de danos morais.

Anna Lia Baudracco

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